上市申请二度失效 海伦堡高成本借债模式还能持续多久?

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相对于A股来讲,港股门槛并不算高,而海伦堡上市申请两次失效

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出品:每日财报

中小房企的上市之路越来越不好走了。

近日,据香港联交所消息,海伦堡于今年5月2日重新上交的上市申请文件呈现“失效”状态。这已经是海伦堡上市申请第二次“失效”了,海伦堡第一次递交上市申请是2018年10月22日,以“失效”败北。屡冲屡败的IPO之旅也令海伦堡一度成为行业焦点。

对此,《每日财报》注意到,海伦堡也给出了答复,称“根据香港联交所规定,申请资料在递交6个月后,失效是正常情况,另外也和联交所、证监会运营效率放低也有关系,重新递交一下就可以了”。

至于什么时候会再次重新提交上市申请文件,海伦堡表示“公司内部有自己的节奏,还是以公告口径为准”。

相对于A股来讲,港股门槛并不算高,进程相对较快,这也是不少企业选择港股的原因,海伦堡接连两次失败的原因什么呢?

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负债承压偿债能力堪忧

海伦堡1998年在广东成立,目前的主要业务是开发住宅物业,以及少量的商业物业和创意科技园。截至2019年1月31日,海伦堡在全国拥有122个项目,土地储备总量约2370万平方米。

正是海伦堡的土地储备布局推动了业绩快速发展,总体来看,海伦堡过去几年主要布局在三四线城市。招股书数据显示,2016年至2018年,海伦堡总收益分别为142亿元、143亿元、175亿元,复合年增长率为11.0%。海伦堡连续三年毛利率下降,同期毛利率分别为18.5%、23.0%及26.4%;纯利率分别为20.4%、13.8%及12.9%。

与此形成鲜明对比的是,海伦堡的负债率逐年攀升。根据《每日财报》的统计,该司调整后的资产负债率由2016年72.12%上升至2018年78.65%,净负债率也由2016年69.41%增至2018年133.7%,两项指标均超过了行业中位数。2018年,海伦堡净负债与权益比率超过100%,这意味着海伦堡目前持有现金不足以支付债务,其股东面临偿付债务的风险较大。

除了毛利率下降,负债率上升之外,还有一点值得注意的是,海伦堡的偿债能力同样堪忧,2018年,其调整后的速动比率由2017年的0.72降至0.67,调整后的现金比率由2017年的0.23降至0.18,两项指标均位于行业四分之一分位数之下,这意味着海伦堡短期偿债能力较差。

海伦堡长期偿债能力由2016年的0.78降至2017年0.67后,2018年仍维持在0.67的水平,同样不及行业中位数。

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不计成本疯狂融资

负债高企、偿债能力不佳,冲击IPO迟迟未果,都迫使着海伦堡不惜高成本融资。

根据招股书显示,2016年至2018年,海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%、8.8%。根据相关监测数据显示,64家重点房企去年平均融资成本为6.65%。

从融资形式上看,海伦堡的外部资金来源主要为商业银行借款、信托及资产管理融资安排的借款以及发行公司债券。

数据显示,2016年至2018年,海伦堡的银行贷款余额分别约63.96亿元、67.01亿元、92.86亿元;信托及资产管理融资安排的借款余额分别约64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。

不难发现,海伦堡其实更加依赖信托融资。2017年,海伦堡通过该渠道融资总额同比2016年增幅高达111%,其当年信托融资总额约为银行融资总额的两倍。截至2019年2月28日,海伦堡信托资管融资未偿还总额已经达到177.96亿元,占当期借款总额的58.6%,并且到期日多数集中在2019年和2020年。

为了缓解资金紧张,在过去的一年中,海伦堡不断加快了融资步伐,2018年12月发行10亿元私募公司债券,年利率为7.8%;2019年1月,海伦堡全资子公司发行非公开定向债务融资工具,本金总额2500万元,年利率高达13.2%:2019年10月15日,海伦堡有一笔规模为3亿美元的债权在新加坡证券交易所上市,利率高达12.875%。

不止如此,海伦堡加快的还有拿地速度,以往大多通过旧城改造、低价扩储的海伦堡,开始频繁出现在摘牌挂土地市场。

随着融资难度的加大以及来自市场的种种压力,可以预见,像海伦堡这样的中小房企的上市之路将越发波折,海伦堡上市申请已经连续两次“失效”,是否还会继续申请港股IPO?《每日财报》将持续关注。

(上文所示作者或嘉宾的观点,都有独特立场,投资决策需建立在独立思考之上,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担)

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