“地主”们屯粮过冬 头部房企年底融资忙

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中小房企寻找资金日渐艰难,头部房企融资却火力全开。

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在岁末的这一个季度,包括万科、中海、华润和龙湖等头部房企均抛出了多种模式的融资计划,万科ABS成行、中海再发美元票据、华润配股融资,龙湖被上交所受理了180亿元公司债——所有融资计划特征都十分明显:渠道多元,成本低廉。 [“原创文章”:www.666z.com]

市场份额、行业资源正在进一步向头部房企集聚。在行业入冬之时,稳健的财务结构使得这群头部房企能够安然地“屯粮过冬”。对于中小房企而言,这个冬天尤其难捱,但对头部房企,这或许是他们的大时代。

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“抓紧时间屯粮”

两天前,中国海外发展在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据,该票据已发行规模2.94亿美元,利率为3.05%。

这其实来自于今年7月中海地产在香港设立的境外中期票据计划,在此境外中期票据计划下,中海日后可根据融资需求,灵活把握市场窗口,发行不同规模、币种、票息、期限的债券,提升境外融资效率。

这是中海地产在香港首次设立的境外中期票据计划,在此之前,虽然其登录港交所已久,但融资一直最为依赖银团贷款,鲜少发行外币债。

2019年7月,中海地产发行了票息为3.45%的10年期美元债,以及5.5年期20亿元港币固息债券,票息为2.90%。上述三笔融资,在行业内已是最低水平之一。

同为央企的华润置地则在今年10月抛出了配股融资的计划。2019年10月22日,华润置地公告称,持有该公司约61.2%股权的华润集团(置地)有限公司,按每股股份33.65港元的价格,向不少于六名独立承配人配售2亿股,配股融资所得净额约为67.2亿港元。

“配股融资”是今年融资尤为艰难的情况下,不少房企选择的一种融资渠道,但于华润置地,其显然不只是因为“融资艰难”,而是在行业下行之时广积粮的一种选择。

除了配股融资之外,华润置地新近还增加了一笔银团贷款。2019年11月24日,华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议,获授86亿元定期贷款融资,为期五年。

融资环境趋冷之后,ABS也成为头部房企筹资的重要渠道。12月2日,据深圳证券交易所披露,万科-国信证券购房尾款资产支持专项计划第十二期项目状态更新为通过,该项资产支持专项计划为ABS,由万科企业股份有限公司发行,拟发行金额为11.5亿元。

据“镁刻地产”记者根据公开信息统计,万科今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS,万科也一直是ABS的发行大户,据天风证券统计,截止至2019年7月,万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。

“有钱才能过冬”

头部房企的融资动机与中小房企求生存存在着本质上的不同。

一名长期跟踪A股上市房企的分析师告诉“镁刻地产”记者,“越是过冬越是现金为王,一旦天气越来越凉了,还是手里捏点钱的好。如果成本不高,那就圈点钱吧,留着还能横向收购一些快撑不住的小公司或项目,扩大地盘呢,这年头不怕钱多。”

“成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。无论是中海、华润或是万科,其融资成本都算是这个行业的最低水平,负债率也一直保持在十分稳健的范畴,即使是杠杆率微升,也足够御寒。

拿钱之后,规模扩张就更有底气了。事实上,上述几家房企,虽然在财务结构上保持安全,但在过去几年一直免不了因为“稳健”而错失机会的指责,因而在资金面管控偏紧的情况下,或许成了它们规模跃进的机会。

华润置地在抛出配股融资计划之时就毫不讳言,所筹得的资金中,60.5亿港元用于购置及开发与本集团项目有关的土地;约6.7亿港元用于该集团一般营运资金用途。

中小房企融资多数是“借新还旧”债务置换,而财大气粗的华润置地就豪气地表示,配股就是为了“买地”。

最会赚钱的中海又何尝不是,它的净负债率上升已经说明一切。过去很长一段时间,中海地产的净负债率一直保持在30%左右,但今年年中,这一数据被刷新到38.3%,这归因于中海在土地市场上的积极。

据中指院的数据,今年前11个月,中海地产斥资928亿元拿地,这一数据仅次于万科、碧桂园和保利发展,在土地市场上,中海地产露出了凶狠的一面。

但这或许就是时势赠予他们的机会。“中小房企耗不起的,头部房企份额会更加集中。”一名港股分析师指出。

上述分析师续称,“如果说过冬,多拿点钱不一定就好,毕竟还是有利息的。但如果是头部企业,那就要看得更远一点:过冬是对融资成本高的中小房企而言的,对于头部企业来说,可能是机会呢?对手撑不住了,自己还行,那就是机会,吃掉他们!”

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